Kann man den erzeugten PV-Strom an Mieter verkaufen?

Was ist Mieterstrom?

Mieterstrom ist Ökostrom, der auf dem Dach oder Grundstück einer Immobilie mit einer Photovoltaikanlage erzeugt und direkt an die Mieter dieser Immobilie geliefert wird. Anders als beim klassischen Photovoltaik-Modell wird der Strom also nicht in das öffentliche Netz eingespeist, sondern kommt durch ein direkt verbundenes Leitungsnetz sofort den Mietern zugute.

Für Vermieter bietet Mieterstrom eine interessante Möglichkeit, zusätzliche Einnahmen durch den Verkauf des Solarstroms an die Mieter zu generieren. Mieter profitieren gleichzeitig von günstigem und sauberem Ökostrom aus der eigenen Immobilie.

Rechtliche Grundlagen

Vermieter von Wohnungen mit einer eigenen Photovoltaikanlage werden rechtlich zu Energieversorgern, wenn sie den selbst erzeugten Strom an die Mieter verkaufen. Da dies mit zahlreichen gesetzlichen Regelungen verbunden ist, beauftragen viele Vermieter Dienstleister mit der Installation, Abrechnung und Verwaltung des Mieterstrom-Modells.

Für Mieter besteht grundsätzlich keine Abnahmepflicht des Mieterstroms. Die Konditionen müssen für sie attraktiv gestaltet werden. Die gesetzlich festgelegte Preisobergrenze besagt, dass der Preis maximal 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen darf.

Der auf die Mieter entfallende Mieterstrom darf höchstens 20 Prozent der jährlichen Mieteinnahmen ausmachen. Der Vertrag für Mieterstrom hat eine Erstlaufzeit von mindestens einem Jahr. Danach können Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Lohnt sich Mieterstrom?

Mieterstrom kann sowohl für Mieter als auch Vermieter interessant sein. Für Mieter ergeben sich folgende Vorteile:

• Günstiger grüner Strom vom eigenen Hausdach
• Auf Vermieter ausgerichtete Angebote mit Preisgarantie
• Geringes finanzielles Risiko durch kurze Vertragslaufzeiten

Für Vermieter bedeutet Mieterstrom höhere Investitionskosten in die PV-Anlage und den bürokratischen Aufwand der Stromlieferung. Dem stehen folgende mögliche Vorteile gegenüber:

• Zusätzliches passives Einkommen durch Stromverkäufe
• Einspeisevergütung und Mieterstromzuschlag als Förderung
• Beschleunigte Amortisation der Anlage durch Optimierung der Erlöse

Mit einem professionellen Anbieter als Dienstleister kann der bürokratische Aufwand für Vermieter reduziert und die Erlöse optimiert werden, um die Amortisation zu beschleunigen. Insgesamt hat Mieterstrom Potenzial, birgt für Vermieter aufgrund der hohen Kosten und komplexen Regelungen aber auch Risiken.

Fazit

Mieterstrom bietet Potenzial, den Ausbau von Solaranlagen auf Mehrfamilienhäusern voranzutreiben und so die Erzeugung von Ökostrom zu steigern. Allerdings gibt es derzeit noch hohe Hürden für Vermieter. Die Investitionskosten für eine PV-Anlage sind hoch und die rechtlichen Regelungen rund um Mieterstrom sind komplex. Das schreckt viele Immobilieneigentümer ab.

Um Mieterstrom attraktiver zu machen, wären daher Vereinfachungen bei den gesetzlichen Rahmenbedingungen sinnvoll. Zum Beispiel könnten die Grenzen für den Anteil der Mieteinnahmen oder den maximal erlaubten Strompreis angehoben werden. Auch eine Senkung der Kosten für Solaranlagen durch verbesserte Förderinstrumente würde die Verbreitung von Mieterstrommodellen beschleunigen.

Insgesamt hat Mieterstrom großes Potential, sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Damit dieses Potenzial aber umfassend genutzt werden kann, bedarf es regulatorischer Änderungen, um Mieterstrom für Immobilieneigentümer attraktiver zu gestalten.

FAQ 1: Wie hoch darf der Preis für Mieterstrom sein?

Der Preis für Mieterstrom unterliegt einer gesetzlichen Obergrenze. Laut Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) darf der Preis maximal 90% des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen. Das bedeutet, dass der Preis für Mieterstrom immer mindestens 10% unter dem regulären Strompreis der Grundversorgung liegen muss.

Diese Preisobergrenze soll Mieterstrom attraktiv für Mieter machen und einen finanziellen Anreiz schaffen, Mieterstrom dem normalen Strommix vorzuziehen. Mieter sollen so direkt von günstigerem Solarstrom aus der eigenen Immobilie profitieren können.

In der Praxis liegt der Preis für Mieterstrom aufgrund des Wettbewerbs oft deutlich unter dieser gesetzlichen Höchstgrenze. Tatsächlich beträgt die durchschnittliche Ersparnis für Mieter rund 20 bis 30% gegenüber dem Grundversorgungstarif. Mieterstrommodelle können sich somit direkt auf der Stromrechnung der Mieter bemerkbar machen.

Müssen Mieter den Mieterstrom abnehmen?

Nein, es besteht grundsätzlich keine Abnahmepflicht für Mieterstrom. Mieter haben die freie Wahl, ob sie einen Mieterstromvertrag mit dem Vermieter abschließen möchten. Der Gesetzgeber hat bewusst darauf verzichtet, eine Abnahmeverpflichtung einzuführen.

Allerdings ist es für Vermieter wichtig, dass die angebotenen Konditionen für den Mieterstrom attraktiv sind. Nur so lässt sich die freiwillige Abnahme durch die Mieter erreichen. Dazu gehören in erster Linie ein günstiger Strompreis, der deutlich unter dem ortsüblichen Preis liegen sollte. Aber auch kurze Vertragslaufzeiten, eine flexible und faire Kündigungsregelung sowie der Wegfall der EEG-Umlage machen Mieterstrom für Mieter interessant.

Vermieter sollten daher nicht einfach die gesetzlichen Höchstpreise ausschöpfen, sondern ein möglichst attraktives Gesamtpaket schnüren. Nur durch freiwillige Abnahme lässt sich der wirtschaftliche Erfolg von Mieterstromprojekten langfristig sicherstellen.

Können Vermieter überschüssigen Solarstrom ins Netz einspeisen?

Ja, überschüssiger Solarstrom, der nicht direkt an die Mieter geliefert wird, kann vom Vermieter ins öffentliche Stromnetz eingespeist werden. Hierfür benötigt der Vermieter einen Netzanschluss und einen Einspeisevertrag mit dem Netzbetreiber.

Für die Einspeisung erhält der Vermieter eine Einspeisevergütung vom Netzbetreiber. Die Höhe dieser Vergütung ist abhängig von der installierten Leistung der Solaranlage und dem Datum der Inbetriebnahme. Für Anlagen bis 10 kW beträgt die Einspeisevergütung derzeit ca. 12 Cent pro kWh. Größere Anlagen erhalten weniger.

Die Einnahmen aus der Einspeisevergütung und aus dem Verkauf von Mieterstrom können sich für den Vermieter wirtschaftlich lohnen. Allerdings gelten für Anlagen mit Mieterstromförderung bestimmte Grenzen für die Einspeisevergütung. Hier sind die Rahmenbedingungen im Einzelfall zu prüfen.

Mieterstrom Modelle

Es gibt verschiedene Modelle, wie Mieterstrom umgesetzt werden kann. Die drei häufigsten sind:

Contracting

Beim Contracting-Modell bleibt der Vermieter Eigentümer der Photovoltaik-Anlage. Er beauftragt einen Contractor mit der Installation, Wartung und dem Betrieb der Anlage. Der erzeugte Strom wird direkt an die Mieter geliefert. Der Vermieter kann die Investitionskosten über die Contracting-Rate an den Contractor weitergeben.

Direktbelieferung

Bei der Direktbelieferung ist der Vermieter ebenfalls Eigentümer der PV-Anlage. Er beliefert die Mieter selbst direkt mit dem Solarstrom und kümmert sich um die gesamte Abwicklung vom Vertrieb bis zur Abrechnung. Die Investitionskosten trägt der Vermieter allein.

PV Anlage im Eigentum der Mieter

Hier erwerben die Mieter der Wohnung selbst Anteile an der PV-Anlage auf dem Hausdach. Jeder Mieter erhält Strom entsprechend seiner gezeichneten Anteile. Diese Variante wird aufgrund der hohen Kosten für die Mieter jedoch kaum genutzt.

Förderung

Die Installation einer Photovoltaikanlage und der Verkauf des Stroms an die Mieter wird in Deutschland durch verschiedene Förderinstrumente unterstützt:

Mieterstromzuschlag
Betreiber von Mieterstrom-Modellen erhalten für den solar erzeugten Strom, der direkt an die Mieter geliefert wird, eine Einspeisevergütung in Höhe von ca. 12 Cent pro kWh on top auf den Börsenstrompreis. Dies macht Mieterstrom wirtschaftlich attraktiver.

Einspeisevergütung
Für den Anteil des Solarstroms, der nicht direkt verbraucht und in das öffentliche Netz eingespeist wird, gibt es eine feste Einspeisevergütung von rund 12 Cent pro kWh.

Investitionszuschüsse
Für die Installation der Photovoltaikanlage können Investitionszuschüsse beantragt werden, die einen Teil der Anschaffungs- und Installationskosten reduzieren.

Anbieter

Bei der Umsetzung von Mieterstrommodellen kommen in der Regel Dienstleister zum Einsatz, die Vermieter bei der technischen und administrativen Abwicklung unterstützen. Die Bandbreite reicht von reinen Installationsbetrieben über Stromversorger bis hin zu spezialisierten Mieterstromanbietern, die ein Rundum-Paket für Vermieter schnüren.

Überblick Dienstleister

Folgende Dienstleister sind am Markt aktiv:

• Installationsbetriebe: Führen die technische Installation der PV-Anlage durch.
• Stromversorger: Übernehmen zusätzlich die laufende Stromlieferung und Abrechnung.
• Spezialisierte Anbieter: Bieten Full-Service von der Planung bis zur Abrechnung.

Full-Service

Vollständig ausgelagerte Mieterstrommodelle mit Full-Service umfassen:

• Beratung & Konzeptionierung
• Finanzierung & Fördermittelakquise
• Technische Planung & Installation
• Anmeldung & Vertrieb
• Laufende Stromlieferung
• Abrechnung & Inkasso
• Kundenservice

Der Vorteil für Vermieter liegt in der vollständigen Abwicklung ohne eigenen Aufwand. Allerdings fallen Gebühren für den Full-Service an.

Abrechnung

Die laufende Abrechnung sowie das Inkasso gegenüber den Mietern werden ebenfalls häufig an einen Dienstleister ausgelagert. Dieser übernimmt:

• Monatliche Verbrauchsabrechnung
• Jährliche Nebenkostenabrechnung
• Forderungsmanagement
• Mahnwesen

So müssen sich Vermieter nicht selbst um Zahlungseingänge und mögliche Zahlungsausfälle kümmern.

Investitionskosten

Die Kosten für die Errichtung einer Photovoltaikanlage zur Erzeugung von Mieterstrom setzen sich im Wesentlichen aus drei Komponenten zusammen:

Photovoltaikanlage

Der größte Kostenfaktor ist die Anschaffung und Installation der Photovoltaikanlage selbst. Je nach Größe und Leistung der Anlage fallen hier in der Regel Kosten zwischen 800 und 1.200 Euro pro kWp installierter Leistung an. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnparteien ist in der Regel eine Anlage mit 20 bis 30 kWp sinnvoll.

Zähler

Für die Abrechnung des erzeugten Stroms an die Mieter müssen eigene Zähler installiert werden. Pro Wohnung fallen hier Kosten von 200 bis 300 Euro an.

Netzanschluss

Sofern noch kein geeigneter Netzanschluss vorhanden ist, müssen die Kosten für einen neuen Anschluss einkalkuliert werden. Diese hängen von den Gegebenheiten vor Ort ab und lassen sich pauschal nur schwer beziffern.

Amortisation

Beim Thema Amortisation von Mieterstromanlagen geht es vor allem um zwei wichtige Aspekte: die Erlöse und die Laufzeit. Nur wenn die Einnahmen aus dem Verkauf des Solarstroms an die Mieter sowie etwaige Einspeisevergütungen und Förderungen über die Jahre hinweg die Investitions- und Betriebskosten decken, kann von einer Wirtschaftlichkeit der Anlage gesprochen werden.

Die wesentlichen Erlösquellen beim Mieterstrom sind:

• Der Verkaufspreis des Solarstroms an die Mieter
• Die Einspeisevergütung für überschüssigen Solarstrom, der in das öffentliche Netz eingespeist wird
• Die Mieterstrom-Förderung als Zuschuss vom Staat

Diese Erlöse müssen über einen Zeitraum von 20 bis 25 Jahren die Investition in die Solaranlage sowie laufende Kosten wie Wartung, Versicherung und Abrechnung decken. Mit einer korrekten Kalkulation lässt sich die Amortisationsdauer ermitteln.

In der Regel wird eine Amortisationszeit von 10 bis 15 Jahren angestrebt. Dies ist mit einer gewissen Wirtschaftlichkeit verbunden, auch wenn die Anlage danach noch weitere Erträge erbringt. Eine kürzere Amortisationsdauer ist aufgrund der hohen Investitionskosten selten möglich.

Zusammenfassend ist Mieterstrom in vielen Fällen wirtschaftlich darstellbar. Die Erlöse müssen jedoch über die Gesamtlaufzeit die Kosten decken. Mit einer sorgfältigen Kalkulation lässt sich die Amortisation abschätzen.

Vertragsgestaltung

Beim Vertrag für Mieterstrom zwischen Vermieter und Mieter sind vor allem folgende Punkte zu beachten:

Preis

Der Preis für Mieterstrom darf maximal 90% des örtlichen Grundversorgertarifs betragen. Der Vermieter sollte den Preis so gestalten, dass sich Mieterstrom für die Mieter lohnt. Ein deutlicher Preisvorteil ist wichtig, um die Mieter von einem Wechsel zu überzeugen.

Laufzeit

Der Vertrag sollte auf mindestens 1 Jahr Laufzeit abgeschlossen werden. Das gibt dem Vermieter Planungssicherheit. Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht zum Quartalsende mit 3-monatiger Frist.

Kündigung

Mieter haben keinerlei Kaufverpflichtung für Mieterstrom. Der Vertrag kann mit dreimonatiger Frist zum Quartalsende gekündigt werden. Bei einem Auszug endet der Vertrag automatisch.

Abrechnung

Die Abrechnung des Mieterstroms ist ein wichtiger Aspekt, der bei der Umsetzung eines Mieterstrom-Modells beachtet werden muss. Dabei gibt es verschiedene Punkte zu berücksichtigen:

Messung

Der an die Mieter gelieferte Solarstrom muss gemessen und dokumentiert werden. Dafür ist in jeder Wohnung ein eigener Zähler für den Mieterstrom erforderlich. Die Messwerte dienen als Grundlage für die Abrechnung und müssen regelmäßig erfasst werden.

Abrechnungsdienstleister

Für die professionelle Abrechnung des Mieterstroms wird in der Regel ein externer Abrechnungsdienstleister beauftragt. Dieser kümmert sich um die Messung, Datenerfassung, Abrechnungserstellung, Zahlungseingang und Mahnwesen. So wird der Verwaltungsaufwand für den Vermieter gering gehalten.

Gebühren

Für die Abrechnung des Mieterstroms fallen Gebühren an, die in der Kalkulation berücksichtigt werden müssen. Der Abrechnungsdienstleister erhält eine monatliche Grundgebühr sowie eine Verbrauchsgebühr pro abgerechneter Kilowattstunde. Diese Kosten werden in der Regel auf die Mieter umgelegt.

Steuern

Beim Mieterstrommodell müssen Vermieter auch die steuerlichen Aspekte beachten. Die wichtigsten Steuern sind dabei:

Umsatzsteuer

Auf den Verkauf von Mieterstrom muss in der Regel Umsatzsteuer abgeführt werden. Der Regelsteuersatz beträgt 19%. Allerdings gibt es eine Vereinfachungsregelung: Wenn die jährlichen Umsätze aus Mieterstrom unter 17.500 Euro liegen, kann die Kleinunternehmerregelung genutzt werden. Dann fällt keine Umsatzsteuer an.

Gewerbesteuer

Durch den Verkauf von Mieterstrom wird grundsätzlich gewerbliche Einkünfte erzielt. Hierauf fällt Gewerbesteuer an. Allerdings gibt es einen Freibetrag von 24.500 Euro. Solange der Gewinn unter dieser Grenze liegt, muss keine Gewerbesteuer gezahlt werden.

Einkommensteuer

Die Einkünfte aus dem Mieterstromverkauf müssen als gewerbliche Einkünfte in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Hier gibt es aber hohe Freibeträge, so dass in der Regel keine zusätzliche Einkommensteuer anfällt. Wichtig ist aber, dass die Einkünfte korrekt deklariert werden.